La Vivienda de Interes Social en El Salvador

En El Salvador problema de acceso a viviendas dignas alcanza aproximadamente al 30% de las familias de ese país. En un estudio promovido por el Fondo Social para la Vivienda se detectó que el déficit total de viviendas para familias de bajos ingresos es del orden de los 360,301 inmuebles. De ese total el déficit cualitativo alcanza los 315,918 viviendas, las cuales tienen una o más carencias pisos de tierra, techo y paredes de materiales de desecho. El déficit cuantitativo (demanda vivienda) alcanza los 44,383, indicando que más de tres hogares viven en una misma vivienda y la fuerte presencia de hogares viviendo en mesones.

Frente a este escenario los programas de Vivienda de Interés Social (VIS) se orientan a resolver la necesidad habitacional de las familias de menores ingresos, definidos estos últimos como aquellos que perciben hasta 4 salarios mínimos mensuales. La VIS es definida, por el Instituto Libertad y Progreso (ILP), como aquella vivienda cuyo precio es de hasta US$15,000. Sin embargo, el gobierno promueve la compra y ventas de viviendas de hasta US$28,571 a través de una exención del impuesto de transferencia. Asimismo, el Fondo Social para la Vivienda (FSV) financia viviendas sin límite de precio con un monto máximo de hasta US$50,000 (Hasta 10 salarios mínimos).


La importancia de los programas VIS radica en que apuntan a resolver un problema social crucial para las familias de menores ingresos, cual la tenencia del principal patrimonio de la célula social. Por otro lado, la promoción del sector vivienda genera empleo directo para personal calificado y no calificado, así como empleo indirecto en las actividades económicas relacionadas. De este modo, dinamiza la actividad económica, especialmente industria manufacturera y servicios, contribuyendo a la inversión del país mediante la formación bruta de capital fijo, gasto de empresas en bienes de producción y construcción.


Entre los principales aspectos que inciden en el financiamiento de la VIS se tiene en el corto plazo el desarrollo proyectos de interés social toma en cuenta, entre otros aspectos temas de ordenamiento territorial, desarrollo de los sistemas constructivos e industria de los materiales de construcción, así el financiamiento de corto plazo. A largo plazo, los programas tienen en cuenta la situación de los clientes, su entorno económico y la oferta disponible de vivienda de interés social.

Respecto de las dimensiones del grupo objetivo de las políticas VIS se debe anotar que de un total de 667 mil trabajadores, el 71% perciben menos de 2.5 salarios mínimos y que el 88.5% menos del 4. Sólo el 11.5% gana más de 4 salarios mínimos. Esto es, prácticamente el 90% de los trabajadores del país son el objetivo de esta política.

La cartera de préstamos del sistema financiero destinada a vivienda se encuentra en torno al 24%, el cuadro siguiente muestra la distribución de la cartera del sistema por destino económico. Aproximadamente el 45% de los créditos efectuados son para inmuebles de menos de US$25 mil.

Participación del FSV en la solución habitacional salvadoreña:

El Fondo Social para la Vivienda es una institución de crédito autónoma que inició operaciones en 1973 con el objeto de contribuir a la solución del problema habitacional de los trabajadores, proporcionándoles los medios adecuados para la adquisición de viviendas cómodas, higiénicas y seguras. El FSV otorga el crédito al trabajador, quien elige libremente la solución habitacional que requiere de acuerdo a sus expectativas y capacidad de pago.

El FSV ha sido objeto de tres modificaciones en su público objetivo, adaptándose a las demandas sociales. Su cobertura crediticia entre 1973 y 1998 alcanzaba sólo a los trabajadores sector formal privado (ISSS). De 1998 a 2005, dicha cobertura incluía a los trabajadores del sector formal; privado (ISSS, AFP’s); Empleados públicos; y, Sector de ingresos variables. Más recientemente desde 2006, el FSV puede facilitar créditos también al sector de ingresos variables, a salvadoreños en el Exterior y a trabajadores jubilados. La extensión de los servicios del Fondo a al sector informal ha sido crucial para facilitar el acceso universal a la vivienda toda vez que dicho segmento incluye a 1,221,300 Trabajadores, mientras que el sector formal sólo a 666,477 Trabajadores.

A la fecha se ha realizado aproximadamente 240 mil operaciones de crédito por un monto de US$1535 millones beneficiando a 1,189,415 salvadoreños.

De junio 2004 al segundo trimestre de 2008 se han atendido 29,700 casos por US$275 millones. El 90% de los usuarios han sido familias con menos de 4 salarios mínimos.

Modernización y fortalecimiento financiero del FSV:

El FSV ha efectuado mejoras a las condiciones crediticias que ofrece mediante la Estandarización de la Política Crediticia para las diferentes líneas de crédito. Asimismo se ha incrementado el techo de financiamiento hasta US$50,000.00 para adquisición de vivienda nueva, usada construcción y financiamiento de deuda, y de hasta US$25,000 en los créditos para ampliación, remodelación y adquisición de lotes.

El FSV ha definido el establecimiento de primas y tasas en función del mercado y la aceptación de Garantías adicionales para mejorar monto de crédito (compartidas). Para los créditos de Adquisición y Remodelación, ampliación o mejoras de vivienda (RAM) de manera simultánea, se ha ampliado el plazo de 15 hasta 25 años. El FSV también ofrece favorables condiciones en términos de cuatas, y plazos, amplias cobertura de seguros con bajas primas (de 2% a 5%) y financiamiento de los gastos de escrituración y de registro.

El ha logrado un sólido posicionamiento dentro del sistema financiero, actualmente es la 1ª institución del sistema financiero en volumen de préstamos para vivienda (US$$855.3 millones), la 5ª institución financiera en nivel de depósitos (cotizaciones y emisiones por US$578.6 millones) y la 5ª institución financiera en nivel patrimonial (US$149.4 millones).

La cartera de créditos del FSV representa el 59% de total del sistema bancario, significando la entidad financiera de desarrollo con mayor presencia en el financiamiento a la vivienda en el país.

En términos de resultados financieros el FSV ha experimentado una pronunciada disminución del Índice de Mora en 9.51% desde 2004. Estos resultados obedecen a estandarización de la política crediticia antes comentada como a reformas en la mejora de las áreas operaciones del Fondo. Se trata de niveles de morosidad saludables, no obstante la vulnerabilidad del sector que se atiende. Paralelamente el nivel rentabilidad ha mejorado alcanzando un 13% hacia mediados del 2008.

Los resultados antes comentados son los principales contribuyentes a mejora de clasificación de riesgo que ha pasado de A a A+, otorgada por Fitch rating y donde se destaca el soporte implícito del Estado, los avances que ha realizado el Fondo en la cobertura de reservas de activos deteriorados y la mejora de la entidad en el manejo del riesgo crediticio. Asimismo se debe destacar el sólido nivel patrimonial, del FSV consecuencia de una posición conservadora de reservas y por la generación de utilidades.

Entre las principales dificultades del FSV se encuentran el generar un mayor volumen de negocios, la vulnerabilidad del segmento de la población atendida y el desafío de largo plazo de ampliar su base pasiva y dificultades operativas de administrar la cartera deteriorada. Antes esto las principales líneas de acción que se plantea el FSV se refieren a incentivar la reactivación del financiamiento de vivienda de interés social a través de:

a) Participar en las iniciativas para la reactivación del financiamiento de vivienda de interés social que impulse el Ministerio de Obras Públicas, Transporte, Vivienda y Desarrollo Urbano (MOPTVDU) y el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU);

b) Contribuir con la implementación del Sistema de Ahorro y Financiamiento Habitacional (SAFH) en Realizar estudio de la demanda de vivienda de interés social a nivel nacional para orientar los planes de desarrollo de proyectos de vivienda de interés social.

c) Continuar potenciando la demanda de créditos, a través de:
- Gestión de créditos en empresas, centros comerciales y proyectos habitacionales.
- Mejora continua en proceso de otorgamiento de crédito.
- Consolidación del Programa Vivienda Cercana para salvadoreños en el exterior.
- Atención vivienda de interés social mediante Programa “Aporte y Crédito” (PAC) para la atención del sector de ingresos variables

d) Evaluar Opciones adicionales de Financiamiento
- Emisión de Títulos Valores para Sector Privado (corto plazo de 5 a 10 años)
- Emisión de Títulos Valores para Fondos de Pensiones Privados
- Líneas de crédito Banca Multilateral
- Sistema de Ahorro y Capitalización Individual (cotizaciones)
- Titularización de la Cartera Hipotecaria disponible y Nueva coordinación con el MOP-VMVDU y FONAVIPO